中国城市将步入“抢人”时代

小美子

近日，联合国《世界人口前景2010修订本》按高、中、低三种生育率方案，对中国人口增长率做了预测，按照中方案，中国人口将在2026年转入负增长，此后负增长的速度越来越快，直到2060年才稳定下来。而按照低方案，中国人口在2017年达到13.6亿的峰值后迅速下降。
少子化将对中国经济社会带来的影响不言而喻，人口减少，导致消费萎缩，进而需求同步萎缩，经济发展失去动力，社会失去活力。
少子化和人口危机的负面影响，媒体上已经讨论得够多了，如果换一个角度，用更辩证的方法，来同时看看少子化带来的正面影响和负面影响，我们以少子化对房地产和城市的影响为例，来翻看一枚硬币的两面。
人口结构的转变，与房地产之间有较强的关联性。以日本为例，1947-1949年是日本人口出生的高峰期，到1968-1974年，这批人的年龄达到19－27岁，陆续进入婚姻年龄，这些适婚的年轻人大多集中于城市，形成了对城市住房的刚性需求，这期间的日本房地产价格，也是持续上涨的阶段。1975年以后，受两次石油危机的影响，日本经济进入低增长高通胀的滞涨期，城市生活成本大幅上升，人口逐渐迁出城市，城市地价下跌8%。1992年日本人口红利的拐点真正到来，房地产的巨大泡沫开始破裂。
我们再回过头来看看我国的人口结构变化，根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年下降为5.43亿人，2025年下降到约为5亿人。从长期来看，潜在的购房人口缩减，将带来房地产价格下降，这对于北漂和底层而言可能是个好消息，对于投资房地产的人而言，则是个令人担忧的挑战。
中国近30年的城市大跃进，各地的新区新城如雨后春笋般冒出来。城市规划的美好愿景，与人口的实际变化形成了巨大的反差：城市在扩张，房产在增多，而人口却将在峰值后逐年萎缩，那种修好楼盘不愁卖的好时光也将一去不复返。
当然，除了房地产商的压力山大以外，地方政府的压力也在倍增，受房地产影响的还有城市的发展。过去三十年的城镇化，光修住宅就可以有人疯狂购买，进而引来人口的自然聚集，自然就有企业入驻，一派欣欣向荣景象，城镇化扩张粗放而迅速。而现在，城市的扩张也需要更加多元的动力，城镇化需要产业、人口、城市配套等多元要素来支撑，那些致力于修新城建新区的地方政府，将会迎来城镇化的寒冬：建好了的也可能因为缺少人气和产业，逐渐变为空城或鬼城，即便是政府花大力气投入修建的学校、医院、体育场馆，都将因为人口的逐渐减少，成为无用的废弃设施。
这一切，当然不是我们愿意看到的，不过不容否认的是，当中国进入人口拐点以后，人口将成为稀缺资源，中国也将步入“抢人”时代。