成立新地产平台欲单独IPO 老牌房企遇尴尬：建发股份拆分

小美子

老牌福建房企建发股份(17.31,0.000,0.00%)（600153.SH）要动大手术了。进行资产重组后，建发股份被剥离后的房地产资产经过合并重组后，有望再次单独上市。对此传闻，建发股份方面向记者证实“确有其事”。　　据了解，建发分拆上市的核心方案为：将建发房产、联发集团等五家房产公司的股份，从建发股份归到一家新成立的名为“建发发展”的新公司旗下。据建发披露的数据，新成立的房产平台公司——建发发展的资产总额有望达到700亿元之巨。
　　“重组后的建发发展将以房地产为核心业务。建发发展之后将上市，但通过IPO还是借壳上市，现在还不清楚。”建发股份证券事务办公室人士10月8日告诉记者。
　　剥离房地产资产
　　“公司内部已原则性通过重组草案，现在正在走各种流程。目前正在上交所审批，通过股东大会后，还要通过证监会等程序。”建发股份证券事务办公室人士10月8日告诉记者。
　　建发股份是一家以供应链运营和房地产开发为主营业务的上市公司，其控股股东——建发集团前身是厦门经济特区建设发展公司，为厦门国资委下属企业。资料显示，建发集团持有建发股份44.97%股权。
　　对于资产的划分，建发已出台了清晰的草案；建发股份所持有的联发集团的95%股权、建发房产54.654%股权、天津金晨100%股权、南宁联泰30%股权以及成都置业的49%股权，这五家房产公司的股权将被归到全新设立的平台公司——建发发展旗下。
　　“建发股份最主要的房地产资产，集中在建发房产和联发这两家公司名下。”克而瑞分析师尹鹏指出。
　　记者了解到，这家新组建的地产公司，将是一家规模相当庞大的房企。
　　从建发股份剥离后的房地产规模究竟有大多，建发方面也做出了较清晰的梳理。据建发今年半年报披露，截至今年6月底，建发房产总资产413亿元，联发集团总资产约276亿元；即建发发展的规模至少在700亿元以上。
　　另据建发股份披露的财务数据，在对拟分立的建发发展的2014年度备考财务报表进行核算后，估算建发发展的资产总额约在629.4亿元，营业收入约195亿元，资产净值94亿元。
　　而截至今年6月底，建发发展的资产总额约700亿元，负债总额550亿元，资产负债率约78.59%，毛利率32%。
　　重组后的建发发展，将借壳上市还是重新IPO，建发方面表示尚不确定。
　　“借壳上市暂未听说，重新上市的可能性较大。但现在还没有上市日程表，目前最要紧的是完成资产整合。”建发股份董事会办公室人士告诉记者。
地产营收大幅下降
　　“与旭辉、泰禾、阳光城(5.91,-0.050,-0.84%)(000671,股吧)等发展势头很猛的闽系房企相比，老牌的建发近几年地产业务的增长并不出彩。”尹鹏对记者说。
　　建发股份(17.31,0.000,0.00%)半年报显示，今年上半年公司营业收入522.2亿元，从业务比例来看，今年上半年建发股份供应链运营业务金额为482.8亿元，占建发业务量的近93%；而上半年房地产开发业务的金额只有36.8亿元，只占到其业务量的约7%。
　　“同时经营供应链和房地产的背景下，公司供应链业务的关注度可能相对多一些。分立上市后，房地产板块的增长速度可能会加快。”建发股份证券事务办公室人士说。
　　分析师指出，在几家闽系房企高速发展的情况下，近几年建发股份的房地产销售规模却始终徘徊在200亿以内，增速相当缓慢。
　　今年建发股份两大房产“金刚”——建发股份和联发集团的营业收入，还出现了大幅下降。
　　据建发股份披露，上半年建发房产（建发股份持有54.654%股份）28.24 亿元的营业收入，较去年同期下降38.58%；联发集团（建发持有95%股份）营业收入12.35 亿元，较去年上半年下降了53.56%。对此，建发在半年报中解释，净利润较去年同期大幅下滑，主要原因是收入结算集中在下半年。
　　另一个值得注意的是，建发股份三年以来房地产的净利率出现了持续下降。据建发的财报，其2013年的净利润为17.5%，去年的净利率降至13.4%，今年上半年的净利润已经下降至11.36%。
　　福州一家房企人士告诉记者，从建发在福州所开发的楼盘出现的“市场错位”，能从一个侧面反映出这家老牌房企的现状。
　　“建发目前在福州在售的楼盘所在位置较偏，价格却卖得高于周边市场价，加之楼盘的品牌市场接受度不高，都影响到项目的去化速度和周转率。这说明楼盘的定位出现了一定的错位。但可能是因为建发的业务范围太大，管理半径也较大，因而难对房地产顾及得这么周详。”上述福州房企人士说。
　　“分拆房地产后，地产将得到更多的关注，对市场的反应也会更积极。”尹鹏说。